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お知らせ
- 本商品は販売予定数量分のお申し込みをいただいたため、完売いたしました。
たくさんのお申し込みありがとうございました。
SBI証券では今後もST商品を拡充してまいりますので、次回以降の案件にぜひご期待ください。
スタイルアクト株式会社 沖 有人氏
「東京23区の賃貸住宅投資の魅力解説」
(※SBI証券のロゴをクリックするとYouTubeに遷移します。)
株式会社Progmat 齊藤 達哉氏×にぐ先生
「STの仕組みと魅力解説」
(※SBI証券のロゴをクリックするとYouTubeに遷移します。)
募集要項
銘柄名 |
いちご・レジデンス・トークン−芝公園・東新宿・都立大学・門前仲町・高井戸・新小岩−(デジタル名義書換方式) |
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発行体 |
信託委託者 合同会社IRS3 |
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募集有価証券の種類 |
特定受益証券発行信託の受益権を表象する電子記録移転有価証券表示権利等/セキュリティ・トークン |
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アセット・マネージャー |
いちご投資顧問株式会社 |
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投資対象不動産(1) |
GRAN PASEO芝公園
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投資対象不動産(2) |
GRAN PASEO東新宿
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投資対象不動産(3) |
PASEO都立大学North・South
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投資対象不動産(4) |
GRAN PASEO門前仲町
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投資対象不動産(5) |
GRAN PASEO高井戸
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投資対象不動産(6) |
THE PASEO新小岩U
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発行数 |
31,120口
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発行価格 |
1口当たり10万円
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申込単位 |
5口以上1口単位 |
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LTV |
約69.6% LTVについて詳しくはこちらをご確認ください。 |
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予想分配金利回り |
2024年7月期:2,511円/1口 年率4.1%(税引前)
2025年1月期:2,081円/1口 年率4.1%(税引前)
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分配金支払日 |
各計算期日(毎年1月及び7月の各末日(当該日が営業日でない場合は前営業日。ただし、初回は2024年7月末))
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需要調査期間 |
11/28(火)8:30~12/12(火)11:00
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発行条件決定日 |
12/13(水) |
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抽選日 |
12/13(水) |
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購入意思表示期間 |
12/15(金)8:30~12/19(火)12:00 |
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払込日 |
12/22(金) |
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受渡日 |
12/25(月) |
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予定償還日 |
2029/1/31 |
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運用期間 |
原則として約5年2ヵ月(2023/12/22から2029年1月期末(2029/1/31)まで)
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譲渡制限 |
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会計期間・決算頻度 |
年2回(毎年1月末日および7月末日)
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運営管理方針 |
アセット・マネージャーは、投資対象不動産の収支計画を踏まえた事業計画書を策定し、計画的な資産運用を行います。アセット・マネージャーは、事業計画書をもとに、投資対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕・改修等の状況把握又はモニタリングを実施し、計画に沿った運営管理を実行・維持します。 |
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信託財産 |
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匿名組合契約出資 |
(注1)本件営業者が本件不動産受益権の取得に当たって締結する信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金等に基づき作成された本件営業者の貸借対照表に記載された本件匿名組合出資の価格を記載しています。 |
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借入れ |
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売却方針 |
原則として、信託計算期間である2029年1月期に本件不動産受益権(本信託財産が投資対象不動産である場合には投資対象不動産)の全部の売却を行う方針です。 |
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信託受託者に対する信託報酬 |
当初信託報酬:A + B(1円未満の端数は切り捨てます。) A = 信託設定日における本件匿名組合出資の信託譲渡の直後の時点の本信託の総資産(本信託の貸借対照表における総資産をいいます。「受託者信託報酬等」において以下同じです。)×0.2%(税込0.22%) B = 本信託契約の締結日(同日を含みます。)から信託設定日(同日を含みます。)までの間に受託者が本信託に関して負担した実費(当該実費に係る消費税等を含みます。)相当額(受託者負担実費相当額) 期中信託報酬:(A × 0.2%(税込0.22%)+ B × 0.2%(税込0.22%)) × C ÷ 365(1年を365日とする日割計算) + D(除算は最後に行うこととし、1円未満の端数は切り捨てます。) A = 期中信託報酬支払日(初回の期中信託報酬支払日の場合は信託設定日における本件匿名組合出資の信託譲渡の直後の時点)の本信託の総資産 B = 期中信託報酬支払日の直前の計算期日時点(初回の期中信託報酬支払日の場合は信託設定日における本件不動産受益権の信託譲渡の直後の時点)の本受益権の元本金額(受益権調整引当額を含みません。) C = 期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間に含まれる実日数 D = 期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間中に受託者が本信託に関して負担した会計監査費用(当該会計監査費用に係る消費税等を含みます。) 終了時信託報酬:A + B(1円未満の端数は切り捨てます。) A = 信託終了日の直前の計算期日時点の本信託の総資産 × 0.2%(税込0.22%) B = 信託終了日の属する信託計算期間に生じる信託金の受託者の銀行勘定への貸付利息相当額 清算時信託報酬:信託終了日の翌日以降に生じる信託金の受託者の銀行勘定への貸付利息相当額(1円未満の端数は切り捨てます。) |
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匿名組合営業者に対する報酬 |
本件営業者は、本件匿名組合契約に基づき事業を遂行する対価として、本件匿名組合契約に定める最初の計算期間(本件匿名組合契約の締結日(2023年12月11日(予定))から2024年4月末日までをいいます。なお、本件匿名組合契約の計算期間は、毎年5月及び11月の各1日から同年10月及び翌年4月の各末日までの各期間です。)の初日(同日を含みます。)から最後の本件不動産受益権又は投資対象不動産の売却日(同日を含みます。)までを発生期間とする営業者報酬を、各計算期間当たり金100,000円を収受することができ、かかる営業者報酬は当該事業に関する匿名組合の費用に含まれるものとします。ただし、6か月に満たない計算期間又は6か月を超える計算期間の営業者報酬については、金200,000円について1年を365日とする日割計算(1円未満切り捨て)によって算出された金額とします。 |
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ファンド・マネージャーに対する報酬等 |
アップフロント報酬:なし 期中運用報酬:受託者は、ファンド・マネージャーに対し、ファンド・マネジメント報酬計算期間(信託計算期間と同一の期間をいいます。)毎に、金200,000円(税込金220,000円) |
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アセット・マネージャーに対する運用報酬 |
アップフロント報酬:本件営業者による本件不動産受益権の取得価格(消費税及び地方消費税並びに本件不動産受益権の購入に要した一切の付随費用の額を含みません。以下同じです。)の1.0%(税込1.1%)相当額(1円未満の端数は切り捨てます。)
期中運用報酬:
各AM報酬計算期間※毎に、以下の算式により算出される金額の合計額(1円未満の端数は切り捨てます。)
売却時報酬:税抜売却価格の0.5%(税込0.55%)相当額(1円未満の端数は切り捨てます。) |
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受益者代理人に対する報酬 |
報酬計算期間毎に金400千円(税込440千円) |
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信託財産から支払われる費用等 |
以下の費用等が本信託財産から支払われます。
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STARTにおける本受益権の年間取扱い管理料 |
STARTにおける本受益権の取扱いに係る以下の費用が本信託財産から支払われます。 |
商品特性
不動産投資というと富裕層やプロの投資家に限定されたイメージがありますが、ST(セキュリティー・トークン)を用いることで、小口の証券投資の形で一般のお客さまにも投資いただけます。
また、不動産証券化投資商品の代表であるJ-REITの投資ポートフォリオ(複数物件)と比べ、投資対象の物件が少数であるため何に投資しているかが明確である点も魅力のひとつです。
投資対象不動産の魅力
利便性の高い東京都区部の好立地
各投資対象不動産が所在するエリアは、人口の流入が進む東京の中でも、都心中心部へのアクセスが良く、落ち着いた住環境ながら、飲食店や商店等の商業施設も充実しており、仕事でもプライベートでも利便性の高い都市生活を享受できるエリアです。そのようなエリアに所在する居住者のニーズに応える良質な賃貸住宅に投資することで、安定した収益を実現し、投資家のニーズに応えることができるとアセット・マネージャーは考えています。
投資対象不動産(1)
GRAN PASEO芝公園
- 本物件は、都営地下鉄三田線「芝公園」駅から徒歩約6分、都営地下鉄浅草線ほか「大門」駅から徒歩約9分、JR山手線ほか「浜松町」駅から徒歩約10分の場所に位置し、丸の内・大手町・日本橋をはじめ都心各所へのアクセスが容易な物件です。
- 浜松町・田町周辺に広がる業務高度商業地に近接するほか、都心主要部へのアクセスに優れ、高い通勤利便性を備えています。また、広大な敷地面積を誇る芝公園が近く、住環境も良好なため人気の高い地域です。
- 2023年4月に竣工し、1R:2戸、1DK:4戸、1LDK:2戸、2LDK:7戸からなる全15戸の共同住宅です。
- 1階がエントランスホール・住戸等、2〜5階が住戸で構成され、廊下は内廊下形式です。
投資対象不動産(2)
GRAN PASEO東新宿
- 本物件は、東京メトロ副都心線・都営大江戸線「東新宿」駅から徒歩約5分の場所に位置し、新宿・池袋をはじめ都心各所へのアクセスが容易な物件です。
- 東京を代表する商業エリアである「新宿」エリアに近接し、JR・私鉄・地下鉄各線に乗り換えることにより、都内各所へのアクセスが可能な交通利便性が良好な地域に所在します。
- 地下鉄を経由して、新宿・池袋等の高度商業地へのアクセスに優れており、通勤利便性及び生活利便性は良好です。
- 2022年12月に竣工し、1R・1K:28戸、1LDK:1戸からなる全29戸の共同住宅です。
- 1階がエントランスホール・管理室・倉庫・駐輪場・ゴミ置場等、2〜11階が住戸で構成されています。
投資対象不動産(3)
PASEO都立大学 North・South
- 本物件は、東急東横線「都立大学」駅から徒歩約8分の場所に位置し、渋谷をはじめ都心各所へのアクセスが容易な物件です。
- 周辺は落ち着いた住宅街である一方で、駅周辺には小売店舗や飲食店が集積し、住環境や生活利便性が良好な人気の高い地域です。
- 2022年9月に竣工し、1K:3戸、1DK:3戸、1LDK:2戸、2DK:4戸、3DK:1戸、3LDK:1戸からなる全14戸の共同住宅です。
- 1階がエントランスホール・メールコーナー・住戸等、2〜3階及び地下1階が住戸で構成され、廊下は内廊下形式です。
投資対象不動産(4)
GRAN PASEO門前仲町
- 本物件は、東京メトロ東西線・都営大江戸線「門前仲町」駅から徒歩約5分の場所に位置し、大手町をはじめ都心各所へのアクセスが容易な物件です。
- 周辺地域においては門前仲町駅を中心に商業地域が広がっており、都心部への通勤利便性に優れるほか生活利便性も良好なため人気の高い地域です。
- 2023年6月に竣工し、1K:24戸、1DK:9戸からなる全33戸の共同住宅です。
- 1階がエントランスホール・住戸・駐車場・駐輪場等、2〜5階が住戸で構成されています。
投資対象不動産(5)
GRAN PASEO高井戸
- 本物件は、京王井の頭線「高井戸」駅から徒歩約3分の場所に位置し、新宿・渋谷をはじめ都心各所へのアクセスが容易な物件です。
- 東京を代表する商業エリアである「新宿」エリア及び「渋谷」エリアに近接し、JR・私鉄・地下鉄各線に乗り換えることにより、都内各所へのアクセスが可能な交通利便性が良好な地域に所在します。
- 2022年8月に竣工し、1K:28戸、1LDK:7戸からなる全35戸の共同住宅です。
- 1階がエントランスホール・駐車場・駐輪場等、2〜5階が住戸で構成され、廊下は内廊下形式です。
投資対象不動産(6)
THE PASEO新小岩U
- 本物件は、JR中央・総武緩行線「新小岩」駅から徒歩約8分の場所に位置し、秋葉原をはじめ都心各所へのアクセスが容易な物件です。
- 東京を代表する商業エリアの一つである「秋葉原」エリアに近接し、JR・私鉄・地下鉄各線に乗り換えることにより、都内各所へのアクセスが可能な交通利便性が良好な地域に所在します。
- 周辺地域においては商店街を中心とした商業地域が広がっており生活利便性に優れるほか、住環境も良好なため人気の高い地域です。
- 2023年6月に竣工し、1K:110戸からなる共同住宅です。
- 1階がエントランスホール・住戸・管理室等、2〜8階が住戸で構成され、廊下は内廊下形式です。
アセット・マネージャーおよびファンド・マネージャー:いちご投資顧問株式会社について
- いちご投資顧問株式会社は、東京証券取引所プライム市場に上場するいちご株式会社(証券コード:2337)を中核とするいちごグループ(注3)に属しています。
- いちご投資顧問株式会社は、いちごグループの総合力や不動産の価値創造を行う「心築」(注4)機能を活用し、3つの上場投資法人(J-REITおよびインフラ投資法人)や機関投資家様向け私募ファンド等、様々な投資商品の組成、運用を行う資産運用会社です。
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いちご投資顧問株式会社は、いちごグループの「心築」の強みを活かし、投資家の皆様に魅力的な投資商品の提供や資産の適切な運用を通じ、日本に豊かさを提供し、持続的な経済成長に貢献することを目指しています。また、高度なガバナンスや運用力を確立するとともに、環境に配慮した取り組みを行い、中長期的な社会的責任を果たしていきます。
(注3)「いちごグループ」は、いちご株式会社及びその連結子会社(いちご投資顧問株式会社を含みます。)で構成されます。
(注4)「心築」については、「受益権発行届出目論見書」をご参照ください。
ご注意事項
買付のお申し込みについて
- 個人、法人を問わずお申し込みいただけます。
- 購入意思表示期間終了までは、取引>銘柄一覧ページの「訂正」「取消」ボタンからお申し込み内容の訂正・取消ができます。
- NISA口座の対象外となります。
- 預り区分(「特定預り」「一般預り」)をご選択いただけます。
- カスタマーサービスセンターでのご注文は受け付けておりません。
購入意思表示について
- 当選された方は、購入意思表示期間内に購入手続きを行ってください。期限内に手続きが完了していない場合は、辞退とみなします。
- 購入意思表示後の購入口数の訂正は行えません。
- 購入を希望されない場合は辞退の手続きを行ってください。なお、辞退の取消は承ることができません。
申込手数料・その他費用等について
- 本受益権を募集・売出し等により、又は当社との相対取引により購入する場合は、購入対価のみお支払いいただきます。
なお、発行価格と発行価額(引受価額)とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、当社の手取金となります。 - 信託財産から、信託報酬、アセット・マネージャーおよびファンド・マネージャーに対する運用報酬、匿名組合の営業者および受益者代理人に対する報酬、並びにその他の費用が支払われるため、これらの費用を間接的にご負担いただきます。詳細は目論見書等をご確認ください。
本受益権発行後の大阪デジタルエクスチェンジ株式会社(ODX)での取引にかかわる手数料等について
約定金額(STARTにおける約定価格 × 約定口数)に応じて、当社が別途定める(現時点では未定のため、決定次第別途お知らせいたします。)取次手数料をお支払いいただきます。
- ※ODXが運営するセキュリティ・トークン取引システム(START)
買付余力の拘束・解放について
買付余力の拘束・解放については、こちらをご確認ください。
配当金・償還金について
本受益権の配当金・償還金は、原則として、配当金支払日・償還日の翌日に買付余力に反映し、翌々営業日にお客さまの円建のお取引口座に入金いたします。
本受益権への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、本受益権への投資に関するすべてのリスク要因を網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。これらのリスクが顕在化した場合、本受益権の価値の下落、本受益権より得られる収益の低下等の損失を被る可能性があります。詳細は目論見書をご確認ください。
- 本受益権は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。投資対象となる不動産の収益力の変動等による不動産価格下落、金利動向等の市場環境、需給状況等の影響により、取引価格や償還価格が下落し、損失を被ることがあります。
- 本受益権は受益証券が発行されず、また、社債、株式等の振替に関する法律に定める振替機関において取り扱われず、三菱UFJ信託銀行株式会社が開発し、株式会社Progmatが保有する分散型台帳技術を用いたコンピュータシステムである「Progmat」にてその財産的価値の記録及び移転が行われます。このため、サイバー攻撃による不正アクセス等により、本受益権の配当を受けられない可能性及び希望する時期に本受益権を売却できない可能性等があります。
金融サービスの提供に関する法律に係る重要事項
本受益権は、主に少数の不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。投資対象となる不動産の収益力の変動等による不動産価格下落、金利動向等の市場環境、需給状況等の影響により、取引価格や償還価格が下落し、損失を被ることがあります。